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05.11.14 Hausverkauf trotz Insolvenz?

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Kategorie: News private Insolvenz, News Forderungsausfall


Wird ein Insolvenzverfahren eröffnet, erhält ein Insolvenzverwalter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über das zur Insolvenzmasse gehörige Vermögen.

 

Das Insolvenzverfahren erfasst bis auf unpfändbare Gegenstände das Gesamtvermögen des Schuldners, wozu auch die Immobilien gehören. Entsprechend wird das eröffnete Verfahren ins Grundbuch eingetragen.

 

Viele Schuldner stehen im Falle einer Insolvenz ohnehin schon vor vielen Fragen, doch wenn Immobilien im Spiel sind, kommen sogar noch weitere hinzu.

  • Was passiert mit der Immobilie?
  • Wird das Haus zwangsversteigert?
  • Kann es verkauft werden?
  • Darf der Erlös behalten werden?

                 

                  Viele Schuldner sind verunsichert, was bei der Insolvenz mit dem Haus geschieht

 

Was passiert mit der Immobilie während einer Privatinsolvenz?

Zunächst liegt es am Insolvenzverwalter, was mit der Immobilie geschieht. Seine Aufgabe ist es, dafür zu sorgen, dass alle beteiligen Gläubiger-Parteien ausreichend befriedigt werden.

 

Er kann nun beantragen, dass das Haus zwangsversteigert oder freihändig verkauft wird. Die Gläubigerversammlung muss zu beiden Verfahren ihr Einverständnis geben und kann auch selbst die Zwangsversteigerung beantragen. Bei einer Zwangsversteigerung gelten keine Gewährleistungsrechte, eventuelle Käufer können also nach dem Kauf keine Ansprüche stellen, wenn sich im Nachhinein Mängel zeigen.

 

Der Insolvenzverwalter kann auch verfügen, dass die Immobilie im Rahmen einer Betriebsfortführung genutzt oder vermietet wird, um den Verwertungserlös zu steigern. Wird das Haus in dieser Weise vermietet, darf dies allerdings einem eventuellen späteren Verkauf nicht im Wege stehen.

 

 

                 

                  Bei der Zwangsverwaltung kann das Haus vermietet werden

 

Generell wirft eine Immobilie in der Zwangsversteigerung meist nur wenig ab, denn hier spielt vor allem der zeitliche Faktor eine Rolle. Während es bei der Zwangsversteigerung ein festes Datum gibt, an dem das Haus endgültig veräußert wird, kann beim freihändigen Verkauf deutlich mehr Zeit eingeräumt werden, was die Suche nach Interessenten erleichtert.

 

Weigert sich der Schuldner, die Immobilie zum Verkauf freizugeben, kann durch einen Gerichtsvollzieher auch die Zwangsräumung vollstreckt werden.


                  

                        Datenquelle: © einzelhandelsobjekte.com

 

 

Das Haus kann aus der Insolvenzmasse herausgelöst werden

Ist die Immobilie eine sogenannte Schrottimmobilie oder schlicht von sehr geringem Wert, steht zu erwarten, dass der Erlös aus einem Verkauf nicht zur Tilgung der Schulden beitragen kann. Hier würde der Aufwand um den Verkauf oder die Versteigerung der Immobilie Kosten verursachen, die letztlich zu Lasten der Insolvenzmasse gehen, ohne dass der Insolvenzverwalter Einnahmen damit erzielen kann. In solchen Fällen kann Verwalter das Haus aus der Insolvenzmasse freigeben. Damit fällt es zurück in den Besitz und die Verfügung des Schuldners. Allerdings muss dieser nun auch wieder für alle laufenden Kosten aufkommen können, die das Objekt verursacht.

 

Sogenannte Schrottimmobilien, also Häuser, die sich in einem mangelhaften Zustand befinden, werden in aller Regel nicht zwangsversteigert, da der erwartete Erlös die Kosten und den Aufwand nicht ausgleichen kann.

 

                    

Steht zu erwarten, dass der Erlös gering ist, stellen viele Insolvenzverwalter das Haus frei

 

Es ist auch möglich, das Haus aus der Insolvenzmasse frei zu kaufen. Wenn ein Gutachter den Wert des Hauses auf beispielsweise 100.000€ schätzt, darauf allerdings nur noch 90.000€ Schulden lasten, ergibt sich ein hypothetisches Vermögen von 10.000€. Diese Summe kann als Ausgleich in die Insolvenzmasse eingezahlt werden, um das Haus behalten zu können.

 

Das Haus kann in diesem Fall eigenmächtig und mit Gewinn verkauft werden. Wer sich in einer Privatinsolvenz befindet, sollte auch die Kosten nicht vergessen, die beim Hausverkauf entstehen. Der Grundbucheintrag sowie die Kosten für den Notar werden im Normalfall zwar vom Käufer übernommen, allerdings kommen eventuell durch den erzielten Gewinn Steuern auf den Verkäufer zu, nämlich wenn das Haus weniger als zehn Jahre im Besitz des Verkäufers war. Wenn der Verkäufer allerdings vor dem Verkauf mindestens zwei Jahre das Haus selbst bewohnt hat, kommt die Sonderregelung zur Eigennutzung zur Geltung. In diesem Falle muss der Gewinn nicht versteuert werden. Mehr Informationen für Verkäufer gibt es unter www.immobilienscout24.de im Service-Bereich. Natürlich fließen die mit dem Verkauf des Hauses eingefahrenen Gewinne wieder ins eigene Vermögen und werden entsprechend vom Insolvenzverwalter begutachtet.

 

Vorsicht ist geboten, wenn noch schnell versucht wird, das Haus zu verkaufen, bevor der Antrag zur Privatinsolvenz gestellt wird. Hier liegt eine vorsätzliche Benachteiligung von Gläubigern vor wie in § 133 der Insolvenzordnung vorgegeben. Dabei ist der Zeitraum der letzten zehn Jahre vor Beantragung Gegenstand der Betrachtung. Wird eine Rechtshandlung wie etwa ein Verkauf oder eine Schenkung erfolgreich angefochten, besteht ein schuldrechtlicher Rückgewähranspruch.

 

                 

         Ob der Hausverkauf während der Insolvenz lohnt, muss genau geprüft werden

 

Wenn das Haus noch abbezahlt wird

Grundsätzlich ist es möglich, ein Haus zu verkaufen, selbst wenn der derzeitige Eigentümer beispielsweise einen Kredit bei der Bank zur Finanzierung laufen hat. In diesem Fall kann ein Interessent sich für einen Schuldnerwechsel anbieten. Hier muss allerdings vorher Rücksprache mit der Bank gehalten werden, denn sie steht in diesem Fall mit ihren Ansprüchen im Grundbuch. Außerdem ist die kreditgebende Bank auch Partei eines Darlehensvertrag und an diesen gebunden. 

 

Steht die Bank, bei der das Darlehen aufgenommen wurde, mit einer erstrangigen Grundschuld im Grundbuch eingetragen, kann sie selbst die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung beantragen. In diesem Fall kann der Insolvenzverwalter das Haus nicht mehr in den freihändigen Verkauf geben, sondern muss dem Antrag der Bank entsprechen. Verlangt die Bank die Zwangsverwaltung, kann sie die eingenommenen Mieten für sich beanspruchen. In der Praxis kommt dieses Verfahren allerdings eher selten zum Tragen, weil die Kosten für Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung relativ hoch und der Erlös aus einer solchen Versteigerung verhältnismäßig niedrig ist.

 

Ob es also möglich ist, das Haus während der Privatinsolvenz zu verkaufen, muss zunächst mit dem Insolvenzverwalter und gegebenenfalls mit der Bank geklärt werden. Ob sich der Verkauf während der Insolvenz überhaupt lohnt, hängt von der persönlichen Situation ab. 

Bildquellen:

Bild 1: Pixabay.com © Mariamichelle (CC0 1.0)

Bild 2: commons.wikimedia © 4028mdk09 (CC BY-SA 3.0)

Bild 3: Pixabay.com © Ben_Kerckx (CC0 1.0)

Bild 4: Pixabay.com © AlexanderStein (CC0 1.0)

 

 

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