Der Mieter ist in der Insolvenz

Nach Eröffnung des Verfahrens

 

Reagieren Sie sofort, wenn Sie vom Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens Ihres  Mieters erfahren. Treten Sie umgehend mit dem Treuhänder/ Insolvenzverwalter in Kontakt um eventuell bestehende Absonderungsrechte oder Vermieterpfandrechte anzumelden.

 

Vertragserfüllung

Der Insolvenzverwalter muss nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens den Mietvertrag  grundsätzlich erfüllen. Nur § 109 ff. InsO beschränken diese Verpflichtungen, in denen Sonderkündigungsrechte (Rücktrittsrechte) bzw. bestimmte Erklärungsrechte eingeräumt werden.

 

Miete nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens

Diese Mietansprüche stellen Masseverbindlichkeiten dar; vgl. § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO. Sie sind bevorzugte Forderungen und werden aus der Insolvenzmasse vorweg berichtigt, § 53 InsO.

  

Betriebskostenabrechnung

Betriebskosten für den Zeitraum nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens sind Masseverbindlichkeiten.

  

Unterlassene Schönheitsreparaturen

Nach Eröffnung des Verfahrens handelt es sich hier um Masseverbindlichkeiten.

 

Forderungen vor Insolvenzeröffnung

Der Insolvenzverwalter trägt die angemeldeten Forderungen in die Insolvenztabelle ein. In einem Prüfungstermin werden diese auf ihre Berechtigung hin überprüft. Das Ergebnis wird in der Insolvenztabelle vermerkt. Ist die Forderung zur Insolvenztabelle festgestellt, wirkt die Eintragung wie ein rechtskräftiges Urteil.

 

Ratschlag

Was tun nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens?

 

Im Falle einer Aufhebung des Insolvenzverfahrens kann der Vermieter als Gläubiger die Zwangsvollstreckung gegen den Mieter aufgrund eines vollstreckbaren Tabellenauszugs betreiben; vgl. §§ 200, 201 Abs. 1 InsO. Dies gilt nicht, wenn dem Mieter als Schuldner Restschuldbefreiung gewährt wurde.

 

Ratschlag

Vorsätzliche , unerlaubte Handlung des Mieters

Liegt der Forderung eine vorsätzliche unerlaubte Handlung zugrunde; z.B. verschwiegene eidesstattliche Versicherung bei Eingehen des Mietverhältnisses, müssen Sie sich bei der Forderungsanmeldung ausdrücklich auf die Vorsätzlichkeit der Handlung im Zusammenhang mit der erworbenen Leistung berufen. Der Schuldner kann bei persönlicher Anwesenheit im Termin diesen Vorwurf bestreiten. Wird eine vorsätzliche unerlaubte Handlung festgestellt, so ist diese von der Restschuldbefreiung nach § 302 Nr. 1 InsO ausgenommen.

Folglich können Sie aufgrund des  vollstreckbar ausgefertigten Insolvenztabellenauszugs nach erlangter Restschuldbefreiung weiter gegen den Mieter vollstrecken.

 

Kaution in der Insolvenz

Sie können die Kaution behalten, wenn das Mietverhältnis fortbesteht.

Der Vermieter kann nicht gezwungen werden, die Kaution zur Insolvenzmasse auszubezahlen bzw. eine Verrechnung mit laufenden Mietansprüchen zu akzeptieren.

Ihre Ansprüche können Sie durch Aufrechnung aus der Barkaution befriedigen.

 

Kautionsstellung versäumt?

Hier empfiehlt es ich das Vermieterpfandrecht nach den §§ 562, 563 BGB auszuüben.

Dies gibt Ihnen die Möglichkeit aus den im Mietobjekt vorhandenen, pfändbaren Gegenständen eine abgesonderte Befriedigung zu erlangen;  §§ 49, 50 Abs.1 InsO.

Die Verwertung erfolgt über den Insolvenzverwalter; es entstehen Kosten von mindestens 9 % des Erlöses zzgl. der bei der Verwertung entstehenden Umsatzsteuer; §§ 170 Abs. 1, 171 InsO.

Ist Ihr Mieter in der Verbraucherinsolvenz kann hingegen der Vermieter selbst die Verwertung der seinem Pfandrecht unterliegenden Gegenstände betreiben. Vergleichen Sie hierzu unseren Artikel zur Pfändung

 

Vermieterpfandrecht wahrnehmen.

Das Vermieterpfandrecht als Absonderungsrecht  ist nach § 50 Abs. 2 InsO  auf die Rückstände der letzten 12 Monate vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschränkt. Ausnahme bilden hier landwirtschaftliche Grundstücken, bei denen auch ältere Rückstände ohne zeitliche Beschränkung berücksichtigt werden; § 50 Abs. 2 Satz 2 InsO.